[br]　　随着党中央、国务院发出“建立节约型社会”的号召以来，特别是随着国家“十一五”规划纲要明确提出把单位GDP能耗降低20％作为“十一五”约束性指标分解落实到各地，以及国务院《关于加强节能工作的决定》的做出，节能降耗即成为了全国经济和社会发展的重大任务，当然亦将成为物业管理的一项重要举措。[br]　　那么，物业管理与“建立节约型社会”和“节能降耗”到底有没有联系呢？[br]　　笔者认为，物业管理与“建立节约型社会”和“节能降耗”之间不仅有联系，而且这种联系还主要体现在物业小区的建筑环保节能上。[br]　　提起物业管理，在很多人的印象中，无非是设备管理、卫生清洁、修修补补等内容，和环保、节能不搭界。[br]　　其实，凭笔者多年联系城建环保工作的体会，物业管理应该是建筑业的后期支持行业。我们可以把物业管理与建筑之间的关系作这样一个形象的比喻：一个建筑物实际上是一件艺术作品，而建筑完成之后，物业的管理则是艺术的再创作；新建的建筑物犹如一个新进门的“新媳妇”，物业管理就是“婆婆”。“婆婆”如何对待“媳妇”，是“虐待”还是“宠爱”，决定了建筑物的命运。由于现在人们对环保及对舒适度的要求不断提高，对建筑材料提出了各种新的需求，比起中世纪用石头建成的古堡，现代新型建筑材料要难“伺候”得多。[br]　　建筑材料的发展和进步，为后期的物业管理提出了新的要求。因为，现代建筑对能源的消耗越来越大，是缘于人们对使用的方便性和身体舒适度的追求越来越高。特别是以电的消耗尤为甚之。传统的节电办法是关灯，其实这已不是节能的主要内容。虽然，节能灯能省电，但节能灯的质量和设计还需要更多的改进。然而，照明却仅仅是能源消耗很小的一部分。因为，物业管理工程技术人员要投入大量的精力研究各种设备在运行时如何更能保证节约能源的要求。于是，大力推进节能型设备的使用，即成为物业管理工程技术人员必须要做的工作。同时，环保性能源的开发物业管理工程技术人员也必须要研究，如太阳能发电系统等。物业管理行业在节水问题上也应该大有作为，采用各种节水设备和水处理设备应是当务之急。目前，有相当一部分物业楼宇使用了中水系统，在南方还有不少物业建筑使用了雨水收集系统。总之，所有利于节能的各类技术应用和设备改进都是物业管理行业关心的事。此外，建筑物的物业管理还涉及到废弃物，包括生活消费垃圾、污水、废气等的处理。[br]　　既然我们上面谈到物业管理不仅与“建立节约型社会”有密切联系，而且与节约型社会建立的重要方面之一，即物业建筑环保节能有着更为密切的联系，那么，我们就有必要进一步知道：“物业管理应采取哪些切实有效的举措使其成为建筑环保节能的成功践行者？”[br]　　笔者认为，物业管理要成为建筑环保节能的践行者，即应采取行之有效的以下两大举措。[br]　　举措一：从有利物业环境管理这个角度考虑，可前期介入拟建住宅小区的环境规划工作，并有针对性提出物业环境规划工作方面的意见和建议，以防住宅小区建成后物业管理与环境管理相互脱节难以协调的问题的出现。[br]　　那么，早期物业管理者介入时，应从哪些方面提出其对物业小区环境规划的建议呢？[br]　　第一、应建议拟建住宅小区的规划者们，注意其规划的建成小区必须与整个城区环境、周边环境相协调、相和谐、相融洽。[br]　　提出这条建议的理由是：拟建成的住宅小区，既是城市的基本细胞，也是城市环境系统的基本单元。所以，拟建住宅小区的建设与管理，与整个城市环境和周边环境是分不开的。可举一个例子予以说明，南方有一个小区，地处风景名胜区，背山朝海，但有三怪：“海风徐徐，紧闭窗户；早上晨练，看风闻味；海景房空，更远搬迁。”主要原因就是居住小区周边有4个电厂、一个垃圾焚烧厂，还有十几家排污企业。其排放的污染物占全市排放量的50以上。由此可见，这样的住宅建成区，如果物业管理早期介入，并在其规划建设时就提出注意周边环境和提出有利建成后的物业环保工作的建议，其结果肯定不会这样。[br]　　第二、应建议拟建住宅小区的规划者们，注意其规划的建成小区尽可能考虑是绿色小区或者是生态小区，还是节能、节水型的社区。[br]　　我们知道，现在的住宅与公共建筑，约有95以上是高耗能建筑，它的单位耗能比同等气候条件下的发达国家高出2～3倍以上，而且这些住宅建筑的卫生洁具耗水量比发达国家高出30以上。而且，其污水回用率仅为发达国家的25.所以说，我们在规划拟建小区时，应该考虑其节能、节水的建设，并将其作为环境保护的重要内容，必须给予足够的重视。[br]　　第三、应建议拟建住宅小区的规划者们，注意其规划的拟建小区尽可能做到有利科技创新，有利今后建成后能有效提高小区技术管理与物业管理的水平。[br]　　我们应知道，科技创新是物业管理可持续发展的技术与物质的支撑。目前许多物业建筑为了提高饮用水质量，对自来水进行了深度处理，分管分质供水；为了减少洪涝灾害和开发水源，物业管理者们还建立了雨水蓄水系统。[br]　　随着科学技术的高速发展，物业管理将进一步促进住宅小区能源、环保、通信、安全防卫、防灾等基础设施技术的革新，导致物业基础设施服务的内容、布局方法、管理模式等发生相应变化。因此，前期物业管理在介入拟建住宅小区的规划时，建议规划者们重视其科技创新的问题。[br]　　第四、应建议拟建住宅小区的规划者们，注意其规划的建成小区尽可能考虑到有利政府加强对建成小区环境保护指导作用的因素。[br]　　我们知道，由于居住社区是城市环境系统的基本单元，它的环境保护问题仅仅依靠社区的物业管理是不够的，还要有市区政府的支持和指导。因此，我们在拟建小区规划和建设的过程中，就要充分考虑其如何有利发挥政府对该小区环境保护指导作用的问题。比如像国家环境保护模范城市成都，在2003年对全市20多个拟建住宅小区进行规划时，就着眼于从担负规划建成区环境保护的主要责任、制定相关政策？包括经济、技术、收费政策？、制订相关标准？如绿色社区、生态小区的标准？等3个方面考虑其建成后如何有利充分发挥政府对这些小区的环境保护指导作用，从而为成都市创建和巩固环保模范城市创造了良好的条件。[br]　　举措二、从有利物业对“建立节约型社会”作贡献这个方面考虑，对已建成的住宅小区亦应拿出切实有效的物业环保节能措施。[br]　　第一、在已建小区开展因地制宜的节能创建活动。即可在已建成并入住业主达90以上的住宅小区通过推广使用清洁能源、节水、节电，倡导绿色消费，以及利用网站发布环境信息，调动业主的力量保护社区环境，并通过建立与之相应的激励机制等多种手段，使业主自觉自愿地参加到节能创建活动中来。小区物业还可将环境文化建设作为小区整体建设工作的重点，在小区的《环保公约》中，不仅可规定注意节水、随手关灯、自备购物袋等内容，而且还可把“守护蓝天，暂别爱车”作为“环保公约”中的一项重要内容。同时，建议居民在每月约定时间内暂别私家车，步行上班或乘公交车、自行车出行，以减少汽车尾气排放，这也可作为“环保公约”中的一项重要内容。[br]　　第二、对住宅小区的公共照明设施实行“有效节能”。即可对住宅小区的所有属于物业管理部分的公共照明采用以太阳能为能源的设施。如白天由太阳能电池板储存电力，即足够晚上持续使用。太阳能节能灯由电池板和灯体组成，它通过电池板收集太阳能向灯体供电。经过一天的阳光照射，每盏灯可持续照明40多个小时，这样就可省下宝贵的电力资源。因此，这样的节能，即可谓“有效节能”。据一些已这样做的物业公司介绍，在安装照明节能灯的施工阶段，通过现场考察、科学设计、合理布置灯具位置，争取用较少的灯达到最佳照明效果；采用小回路、多回路配电系统，使得分批分片操控灯光更便捷，可防止大开大闭造成电能浪费；在灯具的选择上，尽量采用金卤、稀土等节能型灯具和光源；若安装了计算机控制开关系统，则更方便在夜晚住宅小区公共照明的过程中，根据业主的需要适时改变开灯时间及亮灯的数量和区域。据悉，这些节能灯设施只要有资金，很容易就能安装。尤其是现在，LED节能灯比前几年便宜了很多，性价比也较为合适。因此，这在经费上应该不是什么问题。但安装后的动态管理则更为重要。因为，各住宅小区物业为了达到有效节能，即要做到以下几点：1、要在提高员工节能意识上下功夫。2、要在设备完好率上特别注意。损坏的设备不亮，但却十分耗电，因此要及时维修破损灯具及电线，避免跑漏电现象。3、要根据天气、季节不同适时改变开灯时间，根据地貌及被照景物的变动合理调整灯具的位置。[br]　　第三、对较大规模住宅社区内的公共空调系统的物业管理，应实施特殊的节能控制方案。现在，不少大中城市内的百万平方米以上住宅社区都有较大规模的会议室、功能较全的活动室等公共场所，其空调系统即成为这些公共场所主要的能源消耗系统。因此，最大限度地加强其空调系统节能管理即成为这些较大规模的物业公共场所改善能源利用的关键。为此，这些住宅社区的物业管理企业即可利用自动化控制系统的优势，在日常管理中加强对空调系统的节能控制。其中包括：当夏季夜间气温较低时，自动化控制系统自动开启外部空气流调节器节能，将外界空气直接引入建筑物内，以作为机械冷却的补充，可有效地降低白天空调系统对建筑物内的冷却负荷；在夜间非公共运营时段，将外界较低温度的空气引入建筑物内，不仅可改善空气品质，而且可降低高峰时段冷却系统的电费支出；在冷却水进入冷却水装置前，通过耗电较少的风扇，利用外界较冷空气使回水在冷却塔中蒸发冷却，以减少冷却塔装置负荷。同时，还应做到对空调冷却水进行水质处理，防止冷水机组及冷凝水管结垢，并定期对冷凝器水管进行疏通，使冷凝器温差从30OC下降到1.80OC，以此提高冷水机组效率。此外，在高温季节执行“削峰填谷”的开启时间表，利用谷时开启整个系统降温并保温，第二天用户一进入物业管理的会议室或活动室等公共场所时即会有冷空调的感觉，这样既提高了物业管理质量，又减少了峰时的电能负荷。这样通过自动化控制系统对空调系统的有效控制，就可使这些较大规模的住宅社区物业管理的空调系统全年节能达到可观的效果。[br]　[br]